Ипотека на квартиру: разбор условий и вариантов

Ипотека на квартиру в новостройке Москвы выгоднее по ставке благодаря льготным программам — от 4,5% против 22–28% на вторичку. Первый взнос для новостроек начинается от 10–15%, для вторички — от 15–20%. Переплата по новостройке в 3–5 раз ниже, но вторичное жильё позволяет въехать сразу и иногда дешевле по цене за квадратный метр.

Ключевые отличия: ставки, первоначальный взнос и сроки

Коротко: ипотека на новостройки в Москве может быть выгоднее по ставке — если вы попадаете под льготные программы. Вторичное жильё чаще требует большего первого взноса, и проценты обычно выше. Цена за квадратный метр на вторично

Ипотека на новостройки в Москве выгоднее по ставке благодаря льготным программам — от 4,5% против 22–28% на вторичку. Первый взнос для новостроек начинается от 10–15%, для вторички — от 15–20%. Переплата по новостройке в 3–5 раз ниже, но вторичное жильё позволяет въехать сразу и иногда дешевле по цене за квадратный метр.

Средние ставки и динамика в Москве

Рыночные программы: по стандартным продуктам без льгот средняя ставка в Москве составляет примерно 21–25% годовых. Для вторичного жилья ставки могут достигать 27–28%.
Льготные программы: новостройки выигрывают за счёт семейной ипотеки, IT-ипотеки и других специальных продуктов. Там ставки — в районе 4,5–6%. Доступны эти программы не всем: семейная — при наличии двух и более детей, IT — для сотрудников аккредитованных компаний. Эффект заметный — переплата снижается в разы.
После периода роста ставок в 2022–2024 годах к началу 2025 года наметилось небольшое снижение и оживление спроса, особенно на первичном рынке при сохранении льгот. Условия и цены различаются по районам — всегда проверяйте актуальные предложения конкретных банков и застройщиков.

Первоначальный взнос и как он влияет на ставку

Новостройки: минимальный первый взнос начинается от 10–15% при участии в льготных программах или акциях застройщика. Без льгот — обычно 15–20%.
Вторичное жильё: стандартный минимум — 15–20%. Если взнос меньше, ставка растёт. Для получения более выгодной ставки банки часто требуют 30–40% и выше.
Общее правило: чем больше взнос, тем меньше риск для банка — и тем ниже ставка. Но это работает не всегда одинаково. Некоторые банки снижают ставку при взносе от 30%, другие — только от 40%. Есть программы с фиксированной ставкой независимо от взноса. Уточняйте условия в конкретном банке.
Пример: при ставке 26–28% и низком взносе переплата за весь срок будет существенно выше, чем при взносе 40% и ставке 18–20%. Разница ощутимая — её стоит учитывать при выборе.

Типичные сроки кредита и их влияние на платёж

В Москве ипотеку обычно оформляют на 10–30 лет. Максимум — до 30 лет, особенно по льготным программам.
Увеличение срока снижает ежемесячный платёж, но повышает общую переплату по процентам. Например, при кредите 6 млн рублей и ставке 20%: срок 10 лет даёт высокий ежемесячный платёж, но меньшую переплату; срок 25 лет — платёж ниже, переплата выше.
Практика показывает: оптимальный вариант — достаточно большой первый взнос (чтобы снизить ставку) и адекватный срок для приемлемого платежа без чрезмерной общей переплаты.

Сравнительная таблица ключевых параметров

Параметр	Новостройка	Вторичное жильё
Рыночные ставки	Примерно 20–24%	Чаще 22–28%; при низком взносе до 27–28%
Льготные ставки	От 4,5–6% (семейная, IT-ипотека — при соответствии условиям)	Льготные программы практически не применяются
Первоначальный взнос, минимум	10–15% при льготах/акциях; обычно 15–20%	Стандартно 15–20%; для выгодной ставки — 30–40% и выше
Типичные сроки	До 25–30 лет (зависит от программы)	Стандартно 10–25 лет, максимум до 30
Влияние на платёж	Льготная ставка заметно снижает ежемесячный платёж и переплату	Высокая ставка увеличивает платёж и переплату; большой первый взнос — ключ к снижению затрат

Если вы попадаете под льготные программы (семейная ипотека, IT-ипотека) — новостройка обычно выигрывает по ставке и общей переплате. Если льгот нет, но есть возможность внести большой первый взнос (от 30–40%) и нужна квартира с быстрым въездом — вторичное жильё может стать разумным выбором. Всегда сверяйте условия с актуальными предложениями банков — ситуация меняется.

Расчёт платежей и переплаты: три типовых сценария заёмщика

Возьмём три условных варианта заёмщиков в Москве. Цифры приблизительные, основаны на средних данных рынка. Средняя цена квартиры для новостройки — около 15 миллионов рублей (примерно 380 тыс. рублей за квадрат), для вторичного жилья — 13,5 миллионов (около 320 тыс./м²). Первоначальный взнос во всех случаях — 20%: это 3 миллиона для новостройки и 2,7 миллиона для вторички. Ставки для расчёта: льготные 6% годовых для новостроек (семейная ипотека или IT-программа), рыночные 25% для вторичного жилья. Разрыв большой, но реалистичный для текущей ситуации.

Молодой заёмщик. Возраст — 28 лет, доход около 150 тысяч в месяц. Первый взнос — накопления. Выбирает новостройку: ставка ниже, перспективы роста цены привлекательнее. Срок кредита — 20 лет, сумма займа — 12 миллионов.

Семья-инвестор. Родители с ребёнком, совокупный доход 300 тысяч в месяц. Первый взнос — выручка от продажи старой квартиры. Рассматривают вторичку (быстрый выход на аренду, готовая инфраструктура) и новостройку (меньше переплата). Кредит на 15 лет, сумма 10,8 миллиона для новостройки и 10,8 миллиона для вторички.

Покупка для сдачи. Инвестор с доходом 200 тысяч рублей в месяц. Цель — регулярный доход от аренды в диапазоне 70–100 тысяч. Вторичка позволяет быстрее начать сдавать, новостройка — ставка на долгосрочный рост стоимости. Заём на 30 лет, сумма 12 миллионов.

Расчёты выполнены по аннуитетной схеме — равные ежемесячные платежи на весь срок. Формула:

ежемесячный платёж = сумма кредита × (ставка/12) / (1 — (1 + ставка/12)^(-срок в месяцах)).

Переплата — разница между общей суммой выплат и телом кредита. Дополнительные расходы (страховка, комиссии, налоговые вычеты) в расчётах не учтены — это упрощённая модель для сравнения сценариев.

Молодой заёмщик (20 лет, 240 месяцев)

Тип жилья	Сумма кредита, млн руб.	Ставка, %	Платёж, тыс. руб./мес.	Переплата, млн руб.
Новостройка	12	6	86	8,6
Вторичка	10,8	25	227	43,7

Семья-инвестор (15 лет, 180 месяцев)

Тип жилья	Сумма кредита, млн руб.	Ставка, %	Платёж, тыс. руб./мес.	Переплата, млн руб.
Новостройка	10,8	6	91	5,6
Вторичка	10,8	25	228	30,2

Покупка для сдачи (30 лет, 360 месяцев)

Тип жилья	Сумма кредита, млн руб.	Ставка, %	Платёж, тыс. руб./мес.	Переплата, млн руб.
Новостройка	12	6	72	14,9
Вторичка	10,8	25	227	70,9

При выбранных ставках новостройка снижает ежемесячный платёж на 60–70% и уменьшает переплату в 3–5 раз. Эффект обусловлен разницей в ставках (6% против 25%). Если бы разрыв был меньше — например, 10% против 15% — выигрыш сократился бы до 20–30%.

Чувствительность к ставке. Рост на 1 процентный пункт (с 6 до 7% для новостройки или с 25 до 26% для вторички) увеличивает платёж на 5–10 тысяч в месяц и добавляет к переплате около миллиона за 20 лет. Для вторички эффект сильнее: при высокой базовой ставке даже небольшое изменение заметно влияет на итоговую сумму.

Чувствительность к сроку. Сокращение с 30 до 20 лет поднимает платёж на 20–30 тысяч в месяц, зато переплата падает на треть или почти вдвое (для новостройки — с 14,9 до 8,6 миллионов). Продление до 30 лет снижает ежемесячный платёж на 15–20 тысяч, но общая переплата вырастает на 70%.

Пример для молодого заёмщика: если ставка поднимется до 7%, платёж по новостройке вырастет до 92 тысяч (+7%), по вторичке — до 235 тысяч (+3,5%). Абсолютный прирост переплаты за 20 лет составит около 1,4 миллиона для новостройки и 1,9 миллиона для вторички.

Семье-инвестору выгодно сократить срок даже на 5 лет — это минус около 2 миллионов переплаты. Инвестору, покупающему для сдачи, стоит рассмотреть короткий срок и больший первоначальный взнос — чтобы арендный доход покрывал платёж без кассовых разрывов.

Важно: при дифференцированном графике (когда платёж снижается со временем) первые годы нагрузка выше, зато общая переплата чуть меньше. Здесь все расчёты — для аннуитета, как наиболее распространённого варианта.

Госпрограммы и льготы: как снизить ставку

Государственные программы позволяют снизить ставку по ипотеке — в зависимости от категории заёмщика и региона она может составлять от 2 до 6% годовых. Механизм простой: банк получает компенсацию от государства и предлагает вам более выгодные условия. Чтобы участвовать, нужно гражданство России, подтверждённый доход, чистая кредитная история и отсутствие других льготных кредитов, оформленных после декабря 2023 года. Первоначальный взнос обычно от 20%, срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма для Москвы и области — до 12 млн рублей (точные лимиты зависят от программы и могут меняться).

Основные программы поддержки и условия участия
В 2025 году действует несколько федеральных программ, рассчитанных на семьи, IT-специалистов, военных и жителей отдельных регионов. Условия и сроки действия программ регулярно пересматриваются — актуальные лимиты и требования стоит проверять на официальном портале ЕИСЖС или на сайтах Минстроя и Минфина.

Семейная ипотека: ставка до 6%. Для семей с ребёнком до 6 лет, либо с двумя детьми до 18, или если один из детей — инвалид. Лимит для Москвы — до 12 млн рублей. Материнский капитал можно использовать как часть взноса.
IT-ипотека: ставка до 6%. Предназначена для сотрудников аккредитованных IT-компаний со стажем от 3 месяцев. Максимум — 9 млн рублей (при совместном кредитовании лимит может достигать 18 млн). С августа 2024 года программа недоступна для жителей Москвы и Санкт-Петербурга — это ограничение введено постановлением правительства, детали можно уточнить на сайте Минцифры.
Дальневосточная и арктическая ипотека: ставка до 2%. Программа работает только для покупки жилья в Дальневосточном и Арктическом федеральных округах. В Москве не применяется — это региональная льгота с жёсткой географической привязкой.
Сельская ипотека: ставка до 3%. Рассчитана на сельские территории и населённые пункты до 30 тыс. жителей. В Москве не действует.
Ипотека для участников СВО и военная: ставка от 2 до 6%. Доступны военнослужащим, участникам СВО и некоторым категориям бюджетников. Ограничения по объектам и регионам остаются — уточняйте в банке.

Для участия обратитесь в банк, который работает с выбранной программой (список партнёров меняется — проверяйте на сайте программы), подтвердите свою категорию и подберите подходящий объект недвижимости.

Как выбор новостройки или вторички влияет на доступность льгот
Тип жилья — важный фактор. Большинство федеральных программ поддерживают только первичный рынок: государство заинтересовано в развитии нового строительства.

Семейная ипотека, дальневосточная и арктическая программы работают исключительно с новостройками — готовой квартирой, объектом по ДДУ или таунхаусом от застройщика. Вторичное жильё под эти льготы не подходит. Например, по семейной ипотеке можно купить квартиру в новостройке Москвы за 10 млн под 6%, а аналогичная квартира на вторичке — уже нет.

Для вторички доступ к льготам ограничен. IT-ипотека формально допускает вторичный рынок, но для жителей Москвы и Петербурга программа закрыта полностью. Военная ипотека и программы для участников СВО позволяют покупать квартиры у частных лиц — но с оговорками по регионам и типам объектов. Если сумма превышает льготный лимит, банки предлагают «комбо-ипотеку»: часть кредита (обычно до 12 млн) — по льготной ставке, остальное — по рыночной, в районе 15–20%. Вывод простой: новостройки открывают больше возможностей для снижения ставки, вторичка — только для отдельных категорий и при определённых условиях.

Необходимые документы и требования к заёмщику
Общие требования стандартны: гражданство РФ, возраст от 18 до 75 лет, стабильный доход с подтверждением, первоначальный взнос от 20% (иногда от 10%), отсутствие просрочек по кредитам. Документы подаются напрямую в банк.

Семейная ипотека: свидетельства о рождении или усыновлении детей, при необходимости — справка об инвалидности, паспорт, справка 2-НДФЛ. Статус семьи должен соответствовать требованиям на момент подписания договора.
IT-ипотека: справка от работодателя о статусе компании и вашем стаже, копия трудового договора. Напомню — жители Москвы и Петербурга исключены.
Дальневосточная и арктическая ипотека: документы на объект, подтверждение доходов, взнос от 20%. Только для покупки в соответствующих регионах.
Для участников СВО и военных: удостоверение участника СВО или военный билет, справка о доходах.

Банки проверяют документы от нескольких дней до недели, одобрение можно получить за одну-две недели. Перед подачей заявки рассчитайте будущие платежи на сайте банка или через калькулятор ЕИСЖС — это поможет понять, насколько программа подходит именно вам.

Как выбрать банк и программу с минимальным платёжом

Выбирайте банк и ипотечную программу по измеримым параметрам: процентная ставка, реальный график платежей, комиссии, штрафы, стоимость оформления. Но не только по ним — надёжность банка и удобство сервиса тоже влияют на то, насколько комфортно вы будете гасить кредит 15–20 лет.

Логика выбора — что важно учитывать

Сначала фильтруйте банки по основным критериям, которые влияют на размер ежемесячного платежа — ставка, срок и минимальный первоначальный взнос.
Далее обращайте внимание на дополнительные расходы: комиссии, страхования, штрафы и требования к документам.
Финальный выбор — это баланс между минимальными ежемесячными затратами, надёжностью банка и гибкостью условий. Важны возможность досрочных погашений, изменение графика, реструктуризация. Качество онлайн-сервисов и скорость решения проблем тоже имеют значение.

Алгоритм выбора банка — пошагово

Соберите пул из 3–6 банков по рейтингу и надёжности. Смотрите официальные источники, проверяйте финансовую устойчивость (рейтинги агентств, размер активов).
Выберите программы, подходящие вашей ситуации, учитывая льготные опции (семейная, IT-ипотека и т.п.).
Посчитайте ежемесячный платёж и полную стоимость кредита (ПСК) при одинаковой сумме и сроках для каждого варианта.
Внимательно изучите «мелкий шрифт»: страховки, комиссии за досрочку, условия отказа от пакетов.
Сравните требования к заемщику — реально ли соответствовать без помощи поручителей или дополнительных доходов.
Проверьте сроки оформления — если нужна срочность, исключите слишком долгие программы.
Оцените удобство сервиса: можно ли подавать документы онлайн, как быстро банк отвечает на вопросы, есть ли мобильное приложение для управления кредитом.
Попросите письменное предложение со всеми условиями и сроком действия — так обеспечите прозрачность.

Чек‑лист для сравнения программ — по приоритету

Заполните для каждого варианта при одинаковых исходных параметрах — сумма, срок, взнос.

Приоритет 1: ставка и общая стоимость

Номинальная ставка, % годовых: _____.
Эффективная ставка / ПСК, % годовых: _____. (Желательно не выше номинальной более чем на 1–2%.)
Ежемесячный платёж при сумме кредита _____ руб. и сроке _____ лет: _____ руб.
Тип платежа: аннуитет / дифференцированный.
Тип ставки — фиксированная или плавающая, и если плавающая — с какой привязкой.

Приоритет 2: комиссии и гибкость досрочки

Обязательные комиссии (перечислить и суммировать), руб.: _____. (Допустимо до 10–15 тыс. руб. единоразово.)
Условия досрочного погашения (бесплатно/платно; уведомление): _____.
Штраф за просрочку (% в месяц или руб.): _____.
Обязательные страхования (да/нет), ориентировочная стоимость в год, руб.: _____.

Приоритет 3: требования и сроки

Минимальный первоначальный взнос, %: _____.
Требования к доходу/справкам (2‑НДФЛ/3‑НДФЛ/банковская выписка): _____.
Наличие дополнительных пакетов/скидок и их влияние на ставку: _____.
Сроки выдачи кредита и регистрации залога (рабочих дней): _____.

Приоритет 4: сервис и опции

Возможность подачи документов и подписания онлайн (да/нет): _____.
Опции реструктуризации/ипотечных каникул (да/нет; условия): _____.
Качество онлайн-сервисов (мобильное приложение, личный кабинет, скорость ответов): _____.
Примечания и риски (коротко): _____.

Как принять решение

Главное — смотрите на ежемесячный платёж, ПСК, штрафы и гибкость досрочного погашения.
Выбирайте ту программу, где платёж минимален, но уровень рисков адекватен. Если разница невелика (в пределах 2–3 тыс. руб. в месяц) — берите банк с более быстрой процедурой, лучшими условиями по страховкам и удобным сервисом.
Если видите программу с платежом легче на 5–10%, но там обязательная страховка на приличную сумму — считайте платёж с её учётом.
Гибкость в досрочке важнее чуть меньшей ставки, если планируете гасить кредит раньше срока. Лучше отказаться от высоких штрафов, даже если ставка выглядит привлекательной.

Такой чек‑лист в сочетании с точными расчетами позволит не упустить «подводные камни» и выбрать оптимальную программу с минимальными выплатами и понятными условиями.

Способы снизить переплату и когда они оправданы

Досрочное погашение: когда выгоднее сокращать срок, а не сумму

Досрочное погашение — способ сэкономить на процентах. Можно либо уменьшить ежемесячный платёж, либо сократить срок кредита. Что выбрать — зависит от целей и возможностей. Хотите быстрее избавиться от долга — сокращайте срок. Проценты считаются с остатка, так что чем раньше оплатите — тем меньше переплата. Если важнее разгрузить текущий бюджет — уменьшайте платёж, но переплата вырастет из-за затянувшегося срока.

Пример: кредит 10 млн на 20 лет под 12%. Досрочно вносите 500 тыс. Если сократить срок — экономия на процентах около 1,2 млн рублей. Если уменьшить платёж — экономия примерно 600 тыс. Разница ощутимая.

Как действовать:

Проверьте условия банка — в договоре могут быть требования по срокам уведомления (обычно 3–30 дней), иногда встречаются комиссии за досрочное погашение в первые годы.
Посчитайте на калькуляторе, что выгоднее: снизить платёж или урезать срок.
Соберите сумму для досрочного гашения — 10–20% от остатка долга дадут заметный эффект.
Подайте заявление в банк — укажите, что хотите уменьшить. Процедура обычно занимает от нескольких дней до двух недель.
Повторяйте регулярно, если есть возможность — это усилит результат.

Когда это имеет смысл? При высоких ставках (от 10% и выше) сокращение срока даёт максимальную экономию. Уменьшение платежа оправдано при временных трудностях с бюджетом — но только если не растягиваете кредит за разумные пределы.

Увеличенный первоначальный взнос — как он влияет на ставку и платёж

Если сразу положить больше денег, сумма кредита уменьшится — вместе с ней упадут ежемесячный платёж и переплата. Кроме того, некоторые банки снижают ставку на 0,5–1,5 п.п., когда взнос выше 30–40% (вместо стандартных 15–20%).

Пример: квартира 15 млн, кредит на 20 лет под 9%. Взнос 20% (3 млн) — платёж около 108 тыс. в месяц, переплата 14 млн. Взнос 40% (6 млн) — платёж 81 тыс., переплата 10,5 млн. Экономия 3,5 млн за весь срок.

Пошагово:

Просчитайте бюджет — нацеливайтесь на 30–40% от стоимости жилья.
Соберите средства: накопления, материнский капитал, продажа активов.
Подавайте заявку с увеличенным взносом — это может дать шанс на лучшую ставку.
Сравните варианты на калькуляторе — посмотрите, как меняются платёж и переплата при разных взносах.
Заключайте сделку и фиксируйте условия.

Когда это лучший ход? Если увеличение взноса позволяет получить заметно более низкую ставку или существенно снизить платёж. Подумайте дважды, если деньги нужны на ремонт или формирование финансовой подушки.

Рефинансирование: стоит ли менять банк и как понять выгоду

Когда ставки на рынке падают или меняется ваш статус (например, появляется доступ к льготным программам), можно перевести ипотеку в другой банк. Это помогает снизить ставку и уменьшить платежи. Главное — оценить, перекроют ли бонусы затраты на оформление.

Пример: остаток долга 8 млн, 15 лет, текущая ставка 14%. Рефинансирование под 9% — платёж снизится с 106 тыс. до 81 тыс. в месяц. Экономия около 4,5 млн за оставшийся срок. Но учтите комиссии банка (обычно 1–2% от суммы) и расходы на оценку, страховку.

По шагам:

Посмотрите предложения на рынке — ищите ставку минимум на 2 п.п. ниже текущей.
Проверьте полную стоимость кредита и все комиссии — они могут составлять 1–2% от задолженности.
Подайте документы и дождитесь одобрения — обычно это занимает 5–10 дней.
Подпишите новый договор и закройте старую ипотеку средствами рефинансирования.
Посчитайте реальную выгоду с учётом всех расходов.

Когда это стоит делать? Если новая ставка ниже на 2–3 п.п., до конца кредита больше 5 лет, остаток долга от 3 млн — и экономия после вычета всех комиссий составит хотя бы несколько сотен тысяч. Не имеет смысла при остатке менее 2 млн или если в договоре большой штраф за досрочное погашение.

Общие советы, чтобы снизить переплату

Выбирайте метод исходя из дохода: досрочное погашение — если регулярно можете платить на 15–20% больше.
Сравнивайте условия по новостройкам и вторичке — у первых ставки обычно ниже.
Пользуйтесь онлайн-калькуляторами для наглядности — они покажут разницу в цифрах.
Не забывайте про налоговый вычет на проценты — это дополнительная экономия до 390 тыс. рублей.
Обратитесь в банк за консультацией — это бесплатно и помогает понять нюансы конкретного договора.
Комбинируйте инструменты — больший взнос плюс регулярное досрочное погашение дают максимум выгоды.

FAQ

Когда досрочное погашение окупается быстрее всего?
Лучше сокращать срок, если ставка высокая (от 12% и выше), вы уже пару лет платите и остаток долга ещё существенный. В таких условиях можно снизить переплату на 20–30% — но проверяйте на калькуляторе под свои цифры.

Как повлияет на платёж взнос 40% вместо 30%?
При кредите 10 млн на 20 лет под 9%: взнос 30% (3 млн) — платёж около 90 тыс. в месяц, взнос 40% (4 млн) — платёж около 76 тыс. Переплата снижается примерно на 3 млн рублей. Плюс возможна скидка по ставке — уточняйте в банке.

Стоит ли рефинансировать ипотеку под 14–17%?
Если найдёте ставку около 9–11% и остаток долга от 5 млн при сроке от 10 лет — экономия может быть несколько миллионов рублей. Но обязательно проверьте все комиссии и полную стоимость кредита, чтобы выгода была реальной.

Когда не имеет смысла увеличивать взнос?
Если ставка уже льготная (около 6–8%), а деньги нужны на ремонт, мебель или финансовую подушку — лучше направить их туда. Разница в переплате будет не так велика, чтобы жертвовать ликвидностью.

Как выбрать между сокращением срока и уменьшением платежа?
Срок сокращайте, если готовы выдержать текущие выплаты и ставка выше 10% — экономия на процентах будет максимальной. Если нужно разгрузить бюджет — уменьшайте платёж. Проверяйте каждый вариант на калькуляторе под свои условия.

Рефинансирование выгоднее для новостройки или вторички?
Чаще приносит пользу владельцам вторички с высокими ставками — там разница в процентах больше, экономия ощутимее. Для новостройки актуально, только если ставки на рынке существенно упали или появились льготные программы.